商城县破产企业不动产“带押过户”工作

实施方案（试行）

为进一步优化营商环境，服务经济高质量发展，提升破产案件涉不动产登记办理便利度，完善市场主体退出机制，加快破产企业占用不动产等生产要素在市场中的流动，高效、稳妥的审理破产案件，根据《中华人民共和国企业破产法》《不动产登记暂行条例》等法律法规以及《自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(自然资发〔2023〕29号)、《河南省优化营商环境条例》部署要求，在全县推行破产企业不动产“带押过户”利企服务工作。为确保工作实效，结合我县实际，制定如下实施方案。

一、工作目标

贯彻落实国家、省、市关于优化营商环境工作要求，深入领会《民法典》第四百零六条的规定，促进破产程序中企业不动产登记与金融业务协同创新，打通制约破产企业带押不动产流转的关键堵点，在依法依规、保护产权的情况下，固化“带押过户”办理流程，拓展“带押过户”在破产程序中的应用，不断完善我县安全高效、规范有序、充分开放的破产企业不动产“带押过户”体系。

二、适用范围

《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人”。

本方案中的破产企业不动产“带押过户”是指：破产企业名下在押不动产在未解除原抵押状态的情况即可办理不动产转移登记、再次抵押、发放贷款等手续，实现不动产登记、交易、资金托管和抵押贷款的有效衔接。主要分为以下几种：（一）土地及地上建筑物：破产企业拥有的工业用地、商业用地、住宅用地等依法取得并经确权登记的国有建设用地使用权或集体经营性建设用地使用权的土地，以及在该土地上建设的厂房、仓库、商业用房、住宅等建筑物，此类仅办理过一次抵押的不动产有合法有效的产权证书，且不存在查封、冻结、保全等权利限制（破产程序中可依法解除保全措施的除外），可进行带押过户。（二）在建工程：部分破产企业可能存在尚未完工的在建工程，此类仅设立过一次抵押的不动产有合法有效的产权证书，且不存在查封、冻结、保全等权利限制（破产程序中可依法解除保全措施的除外），在建工程量达到总工程量25%以上的，也可以纳入带押过户的范围（在建工程带押过户需要对工程的建设进度、质量、债权债务等情况进行详细的评估和审查。）

不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，应当由当事人协商一致再行办理。

三、部门责任分工

县人民法院、县自然资源局、县税务局、县住建局和各银行业金融机构等相关部门要积极推进《民法典》实施，依法依规做好破产企业不动产“带押过户”服务。

（一）县人民法院在办理企业破产重整案件中积极向破产企业、抵押权人、投资人（买受人）做好《民法典》第四百零六条的宣传工作，引导破产企业通过“带押过户”政策解决破产企业抵押物处置难、变现难问题，盘活企业资产。做好对破产企业“带押过户”申请审查、裁定和准备工作，指导管理人依法履职。

（二）县不动产登记机构要依据破产管理人、投资人（买受人）和银行业金融机构的申请提供破产企业不动产“带押过户”登记服务。县不动产登记机构应优化业务流程，采用合并受理、精简材料、压缩时限等方式，实现相关登记业务的“一次申请、合并审核、同步办结”；要将办理流程、材料清单、办结时限等向社会进行公示。

（三）县税务部门对于“带押过户”过程中相关缴税业务应按规定予以办理的，县税务部门要结合实际，提前介入及时辅导，以达到缩短整体业务办理时间的目的。

四、工作流程

  （一）“带押过户”的宣传与审查。县人民法院在办理破产重整案件中对有意向投资人（买受人）的破产案件，破产管理人应向人民法院提出破产企业不动产“带押过户”申请，并提交相关材料，包括破产裁定书、债权债务清单、不动产登记证明、抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函（见附件）等。县人民法院向不动产登记机构确认抵押债权情况，经审查符合“带押过户”条件的，人民法院在听取管理人、抵押权人、投资人（买受人）等多方诉求后裁定受理，指导管理人在债权人会议上争取提升抵押物价值，组织各方拟订合理的抵押物交易方案，并向相关部门送达协助执行通知书。

（二）签订带押不动产买卖合同。企业破产管理人、抵押权人、投资人（买受人）三方达成交易意向后，分别向原贷款银行业金融机构和现拟贷款银行业金融机构申请“带押过户”业务；经相应金融机构同意后，签订不动产买卖合同，同时县税务部门配合买卖双方查询预估税款。

（三）签订“带押过户”多方协议。拟贷款银行业金融机构及破产管理人、抵押权人、投资人（买受人）共同签订“带押过户”资金管理多方协议，约定资金监管或提存方式，明确破产企业贷款余额偿还及退回方式等内容。

（四）办理破产企业不动产转移及抵押“双预告登记”。抵押不动产投资人（买受人）贷款审批通过后，拟贷款银行业金融机构及买卖双方共同向县不动产登记中心申请办理不动产转移及抵押“双预告登记”，并同时提交抵押预告登记转抵押登记申请。县不动产登记机构根据收到的人民法院协助执行通知书及当事人申请，完成“双预告登记”业务审核，同时在不动产登记簿进行登记，并向银行业金融机构发放抵押预告登记证明。

（五）放款与不动产转移、抵押登记办理。银行业金融机构依据抵押预告登记结果进行放款，抵押不动产投资人（买受人）的首付款和银行贷款按照签订的资金管理协议存入指定账户后，买卖双方申请办理不动产转移登记，县不动产登记机构配合完成转移登记，同时将投资人（买受人）贷款银行的抵押预告登记转本登记并向抵押权人线上发送房产转移登记信息进行告知。

（六）划转与原抵押权注销。不动产转移登记完成后，按照协议内容划转偿还原抵押权人贷款的本金和利息、结清贷款，原抵押权人线上提交抵押权注销申请，登记机构在线审核。也可以由破产管理人申请抵押注销，原抵押权人进行线上确认。对于买受人使用自有资金支付，无需贷款的情况，也可以参考以上部分流程进行操作。

五、组织保障

（一）加强组织领导。各相关单位要进一步提升思想认识，践行以人民为中心的发展思想，将破产企业不动产“带押过户”等作为助企纾困和优化营商环境的重要举措。县人民法院统筹协调破产案件的审理、执行和过户手续的推进，确保各环节紧密衔接、高效运转。县自然资源局负责统筹协调各有关部门共同推进破产企业不动产“带押过户”政策，县税务局、县房产服务中心、县不动产登记中心及银行业金融机构等部门要深化协同合作，畅通部门会商协调渠道，定期沟通交流，及时协调解决存在的问题，规范业务运行，推动破产企业不动产“带押过户”业务落地，确保惠民措施落到实处。

（二）完善工作机制。各相关单位要结合本单位职能，进一步明确破产企业不动产“带押过户”的业务流程，细化任务清单、时间安排和工作分工，规范有序开展破产企业不动产“带押过户”。特别是司法行政部门要加强监督指导，督导公证机构按规收费，优化、完善公证提存工作程序，确保提存账户安全合法。

（三）共同防范风险。司法公证机构要积极发挥职能作用，指导县不动产登记中心要与银行业金融机构共同构建风险防控机制，加强业务沟通和会商，建立信息实时共享通道;通过风险提示、业务预警等方式，实时提醒双方可能存在的业务风险，确保破产企业不动产“带押过户”安全。

附件：抵押权人同意（申请）不动产转移登记的函

商城县人民法院              国家税务总局商城县税务局

商城县自然资源局             商城县住房和城乡建设局       

                                2024年10月15日